热 点 五
                    
商业地产热度升高，经营性大型商业设施开发过度
 
      近几年，中国商业地产的快速发展皆拜两个因素所赐：一是城市化率持续提高，二是服务业比重不断上升。2011年出现了又一个助推因素：政府对居民商品房的限购限贷等调控政策，使许多地产商将投资转向了商业地产。国土资源部的研究报告显示，二季度土地价格上涨主要源于开发商对商业地块的“热捧”，北京、上海、广州、深圳及14个热点城市商业地价全线上涨，幅度远超住宅地块；二、三线城市地价上涨中商业地产的贡献更大，“市场已有泡沫危险”。在新一轮商业地产发展热潮中，购物中心、城市综合体和奥特莱斯（Outlets）品牌直销店等经营性大型商业地产的表现最为“抢眼”。中国购物中心的报告显示，截止2011年底，东莞将拥有购物中心69个，建筑面积350万平方米；石家庄将超过20个，建筑面积近230万平方米；贵阳将拥有43个，建筑面积近200万平方米。按照国家标准《城市居住区设计规范》的规定，5万人的城市居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。以此观照，不算城市中其它商业网点，以上三市仅购物中心的面积，东莞可满足2500万人购物需要，石家庄、贵阳可分别满足1600万人和1400万人购物需要；据了解，沈阳拥有的购物中心面积更可满足四五千万人购物需要，用“疯狂”形容上述几个城市购物中心的发展实不为过。城市综合体也加大了开发力度。目前沈阳开发超过10万平方米的城市综合体项目达55个以上，成都在建的则超过80个，总体量近1000万平方米。二、三、四线城市也开发了许多这类项目，而当地消费市场根本没有如此之大的“养商”能力。房地产专家顾云昌说：“一个小县城建三、四个城市综合体，这不是繁荣而是乱象”。此外，城市综合体基本上都是拷贝了“万达模式”，而缺乏当地特色；二、三线城市综合体商业部分越做越小，住宅和公寓等销售型物业越做越大，且后者大部分已出售，将会造成潜在问题。据不完全统计，中国目前已建成的奥特莱斯店已超过200个，数量上比包括美国在内的任何一个国家都多，而许多小城市也在盲目引进这类业态。以上三类经营性大型商业地产项目，全都出现了总体上销售困难，出租率下降，有场无市的情况。
      从现实和长远看，中国商业地产机会巨大。每年以0.8-1.0个百分点加速的城市化进程，每年约1500万农村人口转入城市生活，近2亿农民进城打工，加上生产生活服务业的大发展，都为商业地产提供了巨大的市场需求空间。但需求巨大不等于可以盲目发展，科学发展必须对未来有所规划，对市场需求有数量和结构上的判断。专家指出，一些地方政府过度借助商业地产搞“形象工程”并拉动GDP增长，是造成上述局面的重要原因。例如，许多城市或者提出打造世界商贸中心城市，或者要求向区域性或全国性的商贸中心发展，据不完全统计，有183个大中城市要建成国际化商业城市，由此刺激了商业地产出现多方一拥而上、到处盲目开发的现象。
      商业地产尤其是大型商业地产的过热行情，已经引起中央政府有关当局的严重不安。2011年中国银监会三次对商业地产发出了信贷预警，要求对炒作升温的商业地产保持高度警觉，加强监测，各银行尤其是非银行金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。其它有关政府部门也对商业地产的风险提升了“关注和警觉”。
有的房地产专家认为，2012年的商业地产将进入调整阶段，未来1-2年很多商业地产项目有可能陆续出现问题，3年之内会有一批项目倒闭。 有的流通专家对商业地产的发展提出几点希望：第一，要研究市场整体的容量。过度开发会超出市场的承受力，达不到经营盈亏平衡点的要求，必然出现卖不出、租不起、经营不下去的尴尬局面。第二，商业是由多个环节、多个业种业态组成的，商业地产开发不能只注意零售终端，要通过综合开发满足不同环节、不同业种业态的需求。第三，商业服务业既有中心商业区，也有社区商业；既要求商业集聚，也要求点多面广。商业地产开发要兼顾消费者的不同需要，兼顾投资效率与消费便利，不宜过于集中、不宜片面追求规模，应保持均衡发展。第四，中小商业是城市商业的基础，直接与居民生活息息相关，这是中国的国情，也是为各国商业发展实践一再证明了的。商业地产的过度开发，必然会对中小商业产生严重冲击，影响其生存和发展，这不利于社会稳定，也不利于保持城市商业和谐便利的生态环境。希望地方政府对此加以注意。